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真的不知不觉的租赁市场又悄悄变了。
有段时间没系统关注租赁了，2 月的租赁市场还历历在目。3 月市场的聚光灯也全部给了二手，2.6 万套的成交战绩也确实是多年罕见。没想到头顶绚烂烟火之间，下面放火的不仅仅是二手。
我自己观察租赁有几个非正规渠道，首先就是身边做租赁的中介小哥，稍微讲究的地方有两点：得是核心区域作业中介、同时得是从业五年以上专门做租赁的"老"中介；其次就是游走于市场边缘的独立执业的小中介，他们几乎处于食物链末端，经常通过熟人或者小红书获客；
最后就是大型机构的全市报告，这个大型机构在我这有且仅有链家。其他机构因为规模和统计口径问题，数据和市场经常会有出入 ... 总之这些渠道就像网络一样帮我随时捕捉租赁市场的即刻变化。
然而比较神奇的是最近这几个条线都反馈了一个变化，一个有点超预期 + 又有点矛盾的变化。
01
首先最近市场成交严重超预期
最先起变化的是看房人数，租赁的看房人数最近有点颠。长宁区江苏路某位独立经纪人说他最近平均每周都有 4-5 组客户，相比去年底 0-2 组，以及去年同期的 3 组左右，4-5 组是这几年他客户最多的时候。
我前面说的独立经纪人是资源末端并不夸张，如果连他们都可以如此，那其他的机构型中介人员你就想想吧。陆家嘴的租赁小哥跟我说，最近这段时间的看房人数是他从业以来（2020 年）见过最多的。杨浦的租赁小哥说，他自己的看房客户倒还好，但门店的整体看房人数差不多是去年同期的 1.5 倍。
跳出这些独立个体传导给我的讯息，我去找了能代表全市场的数据。链家租赁机构统计了自己这个 3 月他们看房人数的量，也是从这个数据里我读出来一点前所未有。
链家一家的租赁看房人数迎来了自己 2022 年以来的最高峰，链家的市占在二手市场跟各位普及过，租赁世界里它也是每月近 2 万套的成交。要知道上海租赁市场每月新增租赁挂牌也才 3-4 万套，所以你说它的数据不代表全市好像也有点说不过去。
这可能也是为什么连我身边的独立经纪人最近也忙成了陀螺，更重要的是，看房 = 成交，于是我又兴奋的打开了跟他们的市场话匣子：开单了么最近。
水涨船高，看房人数的惊人也带来成交量的惊人，这方面是机构中介跑在前面。浦东潍坊的中介说前两月因为孩子上学，最近家长陪读租赁太多太多；徐家汇的小哥说每年这时候都是租赁开单高发期，但今年要比去年多出至少 30%；静安这边的小哥也说哪怕是月租＞1 万的高端租赁开单量也好起来了。
不过也许是租赁经纪人变多的关系，分摊到每个人头上的并不多。但如果你去看门店开单、大区数据，它的量确实多过去年同期。
我又对照了链家自己的开单，发现这又是个峰值，而且是近五年的峰值，同比去年同期整整多出了 37%的订单量。
所以怎么说呢，无论是看房还是成交，最近的租赁在量上已经来到一个值得狠狠记录的节点。
02
但无情的说，为什么我们感受不到呢？如果市场真的火，我们身边肯定有人讨论。就像住房限购政策每轮放开带来成交量跳涨，街上从你身边走过的人都有在说房子的，但这感觉我没在租赁市场感受到。
我觉得这跟经纪人变多后资源分流有关，不过更多有关的价格。我看有机构对于最近租金的环比涨幅的统计是 1.4-1.9%，这是可以忽略不计的涨幅，而且不应该去看同比么。
大虹桥 2010 后次新房三室户型去年 3 月月租 10000 元 / 月，今年 3 月 9000 元 / 月。杨浦老公房两室户型去年 3 月租金 6000 元 / 月，今年租户退租后再租就是 5500 元 / 月左右。就在老静安老破小一室户去年这时候租金在 5000 元 / 月，但今年在 4500 元 / 月。这样的例子不胜枚举，现在的价格对比去年同期下浮 10%-15%是寻常。
比较没想到的是每年 10 月的租金下浮后，都会在第二年反弹回来，但今年没有。这背后中介面对房东的时候都会劝上一句，如果你的租户要求降价的幅度不是特别离谱，那就答应吧。在这个珍惜租客的时代，拒绝租客的要求你可能要面对的是有点超预期的空置期、不得不再来一次的中介费。
举个刚发生不久的真实案例，浦东云山路旁边某小区，因为是 6 号 14 号线双轨交且 一梯两户，租金相对抗跌。这里的两房去年租金在 5600 元 / 月，今年房东挂牌 5600 元 / 月 + 半个月免租，客户两次谈价，第一次谈到 5100 元 / 月，房东犹豫后电话中介说也可以。不过这时候租户已经要价 4800 元 / 月，房东说最低 4900 元 / 月，一年的时间议价空间来到 12.5%。
这不是个例，今天租赁市场的议价空间已经来到 6%+，显眼的高位。
所以上面发生的真实案例不会是个例，只会是群像，这背后到底是因为什么？
第一库存是真的高。这是近两年常态，但最近又来到历史高位。
库存高的问题就不旧事重提了，由卖转租的房源这件事也不再说了，虽然这俩是库存高的主要抓手，还是想跟各位分享分享这些主流原因之下的一些新原因。
以虹桥正荣府为例，周边新房进入交付期。以往只有几家新盘，现在周边的中建颐璟臺、蟠龙府 .... 的成批交付，所以即使成交量来到新高，作为房东你感受不到。
第二，保租房也是原因，但老生常谈了。而且讲实话除了市区保租房有大户型供应之外，改善型租赁保租房抢不了客户。需要注意的是市场上商住项目的交付，这类产品以商住项目进入买卖市场，房东在买到后第一时间也是对外出租，普陀区、陆家嘴、北外滩都不缺这类商住项目。
所以市场就在这些老生常谈 + 新兴点状的原因下，即使量再猛，也敌不过需求分流，也无法阻挡租金下滑。所以各位，眼前的租赁市场犹如江水滔滔，但水面之下江水有点刺骨
03
有些特征也是没想到的。
大户型租赁应该是这两年租赁市场最痛的地方，于是当我看到最近大户型租赁的变化还是有点意外，首先不是说价格起来了，价格没起来，而是它的成交以及对它的需求提升了。
最先让我关注到这点的是一些点状小区的大户型，有的小区大户型在这个 3 月的开单都快赶上去年半年的量。链家的全市数据也同样佐证这点，一室和四室户型的成交占比在提升，一室户是租赁市场硬通货，那四室又是什么情况。
在我市调案例里，大户型成交占比的提升跟家长陪读需求有很大关系。跟挂学区不同，陪读往往是整个家庭租住。要么是全职妈妈陪护孩子日常生活，要么是祖孙三代同住，爸爸妈妈工作，祖辈负责孩子日常起居。
以虹桥正荣府为例，四室户型的挂牌和成交主要是因为这类客群。这也让我们看到了租赁里的季节性刚性需求，9 月前也会有类似情况。同时外环外成交占比也是值得关注的一件事。
我把链家在这个 3 月量涨的区域做了个连连看，青浦 - 松江、普陀 - 静安 - 徐汇、宝山 - 虹口的成交占比还在提升。
图源：真叫卢俊
外溢是租赁需求的突出特点，这也是为什么张江可以带火唐镇、漕河泾可以带火古美。
青浦 - 松江是市区上班族为了寻求租金洼地的一路向西，普陀 - 静安是黄浦、陆家嘴租赁人群外溢，宝山 - 虹口，也同样是静安和北外滩外溢人群的集中。
租金预算下滑这件事的含金量还在提升，全市拉长时间线看整个外环外的租赁占比也在不断提升。
三月尚且如此，那今年接下来的租赁市场也大概率会"遗传"这一特点。这也让我们回到 02 部分，对于各位房东而言，如果你的租户提出降价的续租要求。只要不是太过分，都值得你考虑考虑
04
大概 2022 年开始我们加强了租赁市场的关注。
这是链家单机构就可以月均近 2 万套的成交，链家在租赁市场的市占不敌二手买卖，所以你可以想象这背后整个租赁市场蛋糕到底有多大。这些万套之一的背后是每个背井离乡来大城市打拼人的临时家。
对于这个将近过半人口都来自外地的超一线城市来说，当万套合而为一的时候这就是全市最庞大的居住基本盘。
对它的观察多频、多深都不为过。而相比市场挑逗性言论我更愿意做的事，是具体。成交量高低、租金走势、议价空间起伏 ... 当我们呈现越来越多这些信息的时候，眼前的市场也会愈发透明可期。
关于市场我还真想不到什么事是比透明更重要的。
本文来自微信公众号"真叫卢俊"，作者：真叫卢俊团队10倍股票配资，36 氪经授权发布。
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